«Новшество в законодательстве: меняется процедура заключения отдельных видов договоров»

Сферы деятельности: Муниципальная собственность
Количество просмотров:  5196
В июле текущего года в действующем федеральном законодательстве произошли изменения, которые установили ряд новых особенностей, касающихся прав владения и пользования объектами государственной и муниципальной собственности. Учитывая многочисленные обращения предпринимателей, выразивших большую заинтересованность в данном вопросе, было решено посвятить этой теме отдельную публикацию. Что предусматривают нововведения, и чем новые правоотношения будут принципиально отличаться от ранее сложившихся, расскажет заместитель главы Администрации городского округа город Уфа РБ, председатель Комитета по управлению муниципальной собственностью Рамил Хурматович Дильмухаметов:
- О каких именно федеральных нормативных актах, внесших существенные изменения в имущественные отношения, идет речь?
Это федеральный закон № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции от 30.06.2008г.), в текст которого была дополнительно введена статья 17.1, предусматривающая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, и новый федеральный закон от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации, или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Какие сферы затронут нововведения непосредственно в городском округе город Уфа?
Прежде всего, предстоящие изменения коснутся порядка заключения договоров на муниципальные недвижимые объекты. В нашем случае, речь в первую очередь идет о договорах аренды, безвозмездного пользования и доверительного управления помещений муниципального нежилого фонда, которые в соответствии со ст.17.1 закона «О защите конкуренции» должны теперь заключаться по результатам торгов (аукционов/конкурсов). Сразу хочу оговориться, что требование данной статьи не распространяется на землю, земельные правоотношения регулируются специальным нормативным актом – Земельным кодексом Российской Федерации.
Если говорить о федеральном законе № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…», то здесь решающим фактором является не столько сфера деятельности, сколько статус хозяйствующего субъекта – этот закон касается исключительно субъектов малого и среднего предпринимательства (это хозяйствующие субъекты - юридические лица и индивидуальные предприниматели, отнесенные в соответствии с законом к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям – это потребительские кооперативы, коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства с определенной численностью сотрудников, объемом выручки и балансовой стоимостью активов.
- Каким образом заключались в городе вышеназванные договоры на объекты муниципальной собственности до вступления в силу данных федеральных законов?
В городском округе город Уфа с 1 января 2006 года действует единая процедура заключения соответствующих договоров, который утвержден решением Совета городского округа город Уфа РБ от 15.12.2005г. № 3/10 «О порядке учета, управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г.Уфы». В соответствии с ним договоры аренды заключались с любым лицом, желающим приобрести конкретное муниципальное помещение в пользование и подавшим соответствующую заявку в Комитет по управлению муниципальной собственностью (при условии, что отсутствуют основания для отказа, как то: помещение уже передано в пользование третьим лицам, в отношении данного помещения ведется судебный спор и т.д.). Что касается договоров безвозмездного пользования (ссуды), то указанное решение предусматривает конкретный перечень субъектов, кому муниципальное имущество может быть передано в такое пользование (это органы власти, учреждения здравоохранения, общественные организации инвалидов, библиотеки т.д.) и при их обращении в КУМС с такими лицами заключается договор на свободные площади. Для заключения договоров доверительного управления имуществом решение Совета городского округа город Уфа РБ от 15.12.2005г. № 3/10 предусматривает конкурсную процедуру с целью выявление кандидатуры доверительного управляющего, предложения которого удовлетворяют заранее определенным условиям.
- А в чем заключается существенное отличие новой процедуры оформления договоров пользования муниципальным имуществом от ныне существующего порядка?
Новый порядок предоставления имущества в пользование, установленный в статье 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», предусмотрел заключение договоров на муниципальное имущество, вовлекаемое в хозяйственный оборот, по результатам проведения торгов. Исключение составляют случаи, когда помещение передается в пользование на основании решения суда, акта Президента РФ, решения Правительства РФ или иного федерального закона.
Реализация права на заключение договора может осуществляться на торгах как в форме аукциона, так и конкурса. Пока Правительством Российской Федерации не разработан отдельный порядок проведения подобных конкурсов или аукционов, заключение договора по конкурсу осуществляется в порядке, предусмотренном для заключения концессионных соглашений, а заключения договора на аукционе – на основании закона о приватизации. Аукцион применим для тех ситуаций, когда победитель торгов не должен выполнять каких-либо дополнительных условий в отношении объекта (как-то реконструкция и т.д.).
Поскольку статья 17.1 Федерального закона вступила в силу со 2 июля 2008 года, заключение договоров после этой даты без проведения торгов (конкурсов или аукционов) не допускается. На этом акцентировала своем внимание Федеральная антимонопольная служба в своих официальных разъяснениях.
- Расскажите поподробнее о новом законе «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…»
В соответствии с новым Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации, или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в случае его отчуждения из муниципальной собственности по рыночной цене.
Напомню, что ранее данные лица имели равные возможности с другими хозяйствующими субъектами приобрести муниципальное имущество в собственность только в рамках процедуры приватизации, способы и порядок проведения которой регламентированы Федеральным законом № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». На очередной календарный год Советом городского округа город Уфа РБ утверждался План (программа) приватизации конкретного муниципального имущества. Объекты муниципальной собственности, включенные в данный план приватизации, реализовывались в частную собственность посредством торгов.
- Устанавливает ли законодатель какие-либо дополнительные условия, необходимые для реализации этого преимущественного права, помимо того, что арендатор имущества должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства?
Да, такие условия есть. Преимущественное право предоставляется арендаторам при наличии следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества в их временном владении/временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные предельные значения площади;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
- Могут ли уже сегодня соответствующие хозяйствующие субъекты воспользоваться данным преимущественным правом?
В соответствии с законом полноценный запуск механизма преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства возможен с 1 января 2009 года. Однако для того, чтобы на практике реализовать данную процедуру, необходимо дополнительно разработать и принять ряд подзаконных нормативных актов, что требует определенного времени. Так, например, на сегодняшний день не определены предельные значения площадей, подлежащих реализации. А ведь именно с этим критерием связано одно из необходимых условий для предоставления преимущественного права арендатору, о чем говорилось выше.
Кроме того, законодатель установил конкретный временной промежуток для того, чтобы субъекты малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться данным правом - до 1 июля 2010 года (это положение закреплено в ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…»).
- Вы ранее сказали, что преимущественное право лицом может быть не только реализовано, но и утрачено. В каких конкретно случаях это происходит?
Ну во-первых, арендатор (который является субъектом малого/среднего предпринимательства) вправе отказаться от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. Это первый вариант утраты лицом преимущественного права.
Также утрата данного права происходит в случае, если по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения или проекта договора купли-продажи соответствующего имущества эти договоры им не подписаны, либо в случае, когда договор купли-продажи арендуемого имущества расторгается в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Хочу отдельно отметить тот факт, что закон запрещает уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.
- Означает ли то, что реализация закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» на территории городского округа город Уфа РБ повлечет массовое отчуждение муниципального имущества в частную собственность?
Нами не исключается ажиотаж со стороны арендаторов муниципальных нежилых помещений, желающих приобрести имущество в собственность. Однако существует, на мой взгляд, ряд важных моментов, которые следует учесть. Во-первых, объекты муниципальной собственности, если будут отчуждаться, то по рыночной его стоимости. А цены сегодня на недвижимость в городе достаточно высоки. И хозяйствующий субъект, изъявившее желание купить это имущество, должно сначала соизмерить данные затраты со своими финансовыми возможностями. Во-вторых, имущество, которое арендует субъект малого предпринимательства, не должно находится в составе утвержденного Перечня государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (это, как уже говорилось, является одним из обязательных условий для реализации преимущественного права).
Уточню, что в соответствии с Федеральным законом № 209-ФЗ от 24.07.2007г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» органы власти вправе сформировать перечни имущества, свободного от прав третьих лиц, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. В настоящий момент вопрос создания в городе такого резервного фонда нежилых помещений для поддержки субъектов предпринимательства обсуждается.
- Какова на Ваш взгляд степень готовности властей к реализации на практике новых имущественно-правовых механизмов?
Как я уже сказал ранее, для полноценного и качественного их воплощения требуется принятие ряда подзаконных актов, нормативных документов на уровне республики и муниципалитета. Данное требование содержится непосредственно в законе. Например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» на уровне республики необходимо до 1 января 2009 года установить предельные значения площади для отчуждения в порядке реализации преимущественного права и сроки возможной рассрочки оплаты по заключенным таким образом договорам. И таких нюансов, требующих дополнительной регламентации, много. Пока они не будут закреплены законодательно, практическая реализация соответствующих законов станет объективно невозможна.
Естественно, необходимые изменения будут внесены и в существующие муниципальные нормативные акты, касающиеся распоряжения муниципальным имуществом городского округа город Уфа РБ. Разумеется, как и любое новое начинание, запуск новых процессов в имущественных правоотношениях потребует определенного времени.