Статьи

ТОП-10 «ловушек» для дольщика

ТОП-10 «ловушек» для дольщика
Вот и настал момент подписания договора долевого участия. Впереди томительное ожидание и предвкушение прекрасной жизни в квартире мечты. Дольщики обычно гораздо больше внимания уделяют основным факторам – выбору надежного застройщика, района, планировки, наконец, стоимости квадратного метра. При этом абсолютно упуская из вида содержание договора долевого участия (ДДУ). Казалось бы, договор – типовой, все его подписали, почему бы и мне не подписать? Зачем вчитываться и выискивать подвохи? А затем, чтобы впоследствии не пришлось кусать локти.

ДДУ – долгосрочный договор. С момента его подписания до окончания гарантийного срока это основной документ дольщика. Поэтому нужно скрупулезно изучить каждый пункт, а желательно привлечь к этому процессу юриста. Специалист сможет увидеть то, что невозможно разглядеть непрофессиональным взглядом, обнаружить возможные опасности для дольщика и противоречия нормам законодательства. Если же пригласить юриста возможности нет, стоит знать о вероятных «ловушках» для дольщика, которые застройщик может «расставить» в договоре долевого участия.

Ловушка № 1: Штраф за расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке

В ДДУ может быть пункт о том, что дольщик должен оплатить застройщику неустойку в случае досрочного расторжения договора по своей инициативе. «Аппетиты» девелопера в этом случае могут быть самыми разнообразными, иногда и до 30% от цены договора. Нужно помнить, что право одностороннего расторжения ДДУ закреплено за участником долевого строительства в статье 9 закона «Об участии в долевом строительстве…». Там же перечислены обстоятельства, в которых дольщик может отказаться от участия в объекте:

1) ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств, а именно задержка передачи объекта более чем на 2 месяца;

2) несоответствие объекта долевого строительства условиям договора и требованиям к качеству;

3) застройщик не устраняет недочеты и дефекты, а также не согласился на соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на их устранение за счет дольщика;

4) нецелевое расходование средств дольщиков;

5) заморозка и приостановление строительства, если стало очевидно, что застройщик не успеет завершить объект в указанный в договоре срок;

6) отклонение в площади объекта от указанной в договоре более чем на 5%;

7) изменение назначения помещения, которое выступает объектом долевого строительства;

8) иные установленные договором и законодательством случаи.

При этом застройщик обязан не только вернуть деньги, но и заплатить проценты на всю сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый день с момента внесения средств до дня их возврата. Никаких штрафов, налагаемых на дольщика в случае его отказа от участия в долевом строительстве в перечисленных выше обстоятельствах, законом не предусматривается. Обнаружив этот пункт в своем договоре, потребуйте его убрать.

Необходимо отметить, что в случае, когда застройщик честно выполняет свои обязанности, не допуская нарушений, во внесудебном порядке отказаться от участия в долевом строительстве дольщик не сможет.

Ловушка № 2. Наличие пункта о возможном изменении цены договора

Застройщик вправе потребовать от дольщика доплаты за квадратные метры, если их получилось больше, чем предусмотрено договором. Или же вернуть деньги за излишне оплаченные метры. Это обычная практика, после контрольных замеров может оказаться, что площадь помещения немного больше или меньше предполагаемой. Но никого не обрадует необходимость заплатить еще пару сотен тысяч рублей, верно? При выборе квартиры каждый покупатель ориентируется на определенный метраж и на свои финансовые возможности. Поэтому будет лучше, если пределы отклонения от первоначальной площади будут установлены договором. Однако по закону они не могут превышать 5% от указанной в ДДУ площади объекта.

Ловушка № 3. Запрет или обязательное получение согласия застройщика на сделку по переуступки прав требования на квартиру

Статья 11 закона «Об участии в долевом строительстве…» закрепляет право дольщика на уступку прав требования (цессию) по договору долевого участия после уплаты им цены договора либо с одновременным переходом остатка долга на нового участника строительства. Заключить договор цессии можно с момента регистрации ДДУ до момента подписания акта приема-передачи квартиры. При этом одобрение от застройщика получать необязательно, и уж точно он не может запретить сделку и требовать плату за свое согласие. Необходимо лишь уведомить девелопера о переходе прав по договору на другое физическое или юридическое лицо в письменной форме.

Если же договор с пунктом о получении согласия застройщика на цессию уже подписан, и он требует заплатить комиссию за предоставление такой услуги, можно смело обращаться в суд. Однако нужно помнить, что судебное разбирательство может затянуться, а после передачи объекта дольщикам договор переуступки прав заключить уже невозможно.

Ловушка № 4. Уменьшение срока гарантии

Законом установлены гарантийные сроки на объект долевого строительства – не менее пяти лет. На инженерное и технологическое оборудование – не меньше трех лет. Гарантия начинает работать со дня подписания акта приема-передачи участником долевого строительства, если иное не установлено в договоре.

Некоторые застройщики начинают исчисление гарантийного срока со дня ввода в эксплуатацию, что и прописывают в ДДУ. В данном случае следует потребовать внесения изменений, это существенно сокращает период, в который можно потребовать от застройщика исправления выявленных недоделок.

Ловушка № 5. Застройщик в одностороннем порядке имеет право изменить цену договора

Такая возможность предусмотрена в статье 5 закона о долевом строительстве. Однако дольщик от этого явно не выигрывает. В этом случае придется полагаться только на адекватность застройщика. Чтобы не иметь в будущем проблем и лишних затрат, такой пункт лучше вообще исключить из договора.

Ловушка № 6. Все дефекты дольщик устраняет за свой счет

Если обнаружены недоделки, приведшие к ухудшению качества объекта, застройщик обязан их устранить своими силами либо компенсировать дольщику затраты одним из двух способов:

1) возместить расходы на устранение дефектов;

) соразмерно уменьшить цену договора.

Но, опять же, договором могут быть предусмотрены другие условия. А именно – за нейтрализацию дефектов, допущенных застройщиком, участник строительства должен будет заплатить из своего кармана. Настаивать на исключении этого пункта нужно обязательно, это прямое нарушение прав потребителя.

Ловушка №7. В договоре не полностью перечислены права и обязанности сторон

Вернее, свои права застройщик распишет на несколько страниц, а права дольщика уместит в пару строк. А с перечнем обязанностей ситуация будет прямо противоположная. Например, свое право на расторжение договора застройщик в договоре укажет, а про право на это дольщика вовсе умолчит.

Хотя даже на такого хитрого девелопера найдется управа – все обязанности и права сторон по ДДУ закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве…». И даже если в договоре застройщик что-то упустил, отвечать за нарушения своих законных обязательств ему все равно придется в полной мере.

Ловушка № 8. Застройщик может изменить проектную декларацию

Кардинальные изменения в проектной документации не допускаются. Как уже писалось выше, отклонения в площади объекта более 5% от указанной в договоре являются основанием для одностороннего расторжения договора дольщиком. Кроме того, это уже нарушение прав потребителя. Если, например, изначально планировался малоэтажный уютный домик, а на выходе дольщики получили высотку в 16 этажей.

Ловушка № 9. Нецелевое расходование средств дольщика

В статье 18 закона о долевом строительстве перечислены цели, на которые застройщик может направлять средства дольщиков. Это возведение объекта долевого строительства, оплата аренды земельного участка, инженерные изыскания и составление проектной документации, строительство на территории объекта проектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры, уплаты процентов по целевому кредиту и гос. регистрация ДДУ. Расходовать деньги, внесенные участниками строительства, на другие цели (например, предоставление займов) не допускается.

Ловушка № 10. Дольщик должен оплатить услуги страховой компании

Обязанность страхования гражданской ответственности застройщика целиком и полностью лежит на застройщике. Перекладывание этих расходов на дольщика недопустимо и приравнивается к нецелевому расходованию средств. Можно смело обращаться в надзорные органы и не сомневаться: застройщика накажут.

Вывод.

Если в форме договора долевого участия, предлагаемой застройщиком, имеет место хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, следует задуматься. Если девелопер еще до заключения договора планирует вас обмануть, нужно ли вообще с ним связываться? Но если решение уже принято, вполне возможно предложить внести изменения в договор. А если противоречия с законодательством обнаружены в уже подписанном договоре, нужно обратиться в суд, чтобы его признали недействительным.
Размер шрифта: 141820
Цветовая схема: AAA