Рынок жилья в России развивается крайне неравномерно. Тем не менее, сохраняется неизменной закономерность – цена на строящееся жилье зависит от спроса и предложения и от того, на какой стадии приобретатель прав на жилье вступит в долевые отношения с застройщиком. Чем раньше, тем цена ниже. Именно в силу этого обстоятельства граждане приобретали и приобретают жилье на первичном рынке, где цены на 20, 30, а то и на 40% ниже, чем на вторичном. Однако в силу слабой нормативно-правовой базы появились «комбинаторы», воспользовавшиеся огромным спросом на жилье с одной стороны, доверчивостью граждан – с другой и неразвитостью праворегулирования в этой области – с третьей.
Схемы привлечения денежных средств граждан можно разделить на две большие группы: законные и сомнительные (рисковые).
К законным схемам относятся приобретение жилья:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, Застройщик должен отвечать нескольким требованиям, которые позволяют ему привлекать средства дольщиков для строительства дома.
Это, в первую очередь:
- государственная регистрация права на земельный участок. При этом возможно как обладание зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на земельный участок, так и аренда;
- разрешение на строительство, выданное органами местного самоуправления, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт;
- проектная декларация, которая должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок.
Помимо этих нюансов и того, что договор долевого участия должен быть составлен в письменной форме, есть ряд требований, без которых договор считается недействительным.
Итак, в договоре долевого участия должны быть отражены:
• срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту;
• гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
• точное описание объекта (квартиры);
• фиксированную цену, не подлежащую изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты.
Обычно застройщик указывает в правовом обосновании заключения договора, что он заключен в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ и дает информацию, где можно ознакомиться с проектной декларацией на объект. Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации его в Росреестре.
Органом ответственным за контроль над долевым строительством в нашей республике является государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре. Комитет расположен по адресу г. Уфа, ул. Советская, д. 18. По вопросам нарушения прав дольщиков можно обратиться как лично так и через сайт.
При выборе застройщика нужно изучить репутацию компании, срок ее деятельности на рынке, наличие реализованных проектов. Особое внимание следует обратить на то, сколько лет компания работает на рынке, в какие проекты инвестировала средства, как шло строительство объектов, вовремя ли они были завершены.
Сначала надо ознакомиться с информацией в сети, тем более что это доступно сейчас каждому. У любой уважающей себя компании в настоящее время есть сайт, где собрана вся официальная информация. Если его нет, то следует задуматься, почему сама компания не заинтересована в формировании своего положительного имиджа. Информация о застройщиках, предоставляющих отчетность в рамках закона №214-ФЗ, размещена на сайте Госстроя Республики Башкортостан.
Ответственность застройщика по качеству построенного объекта предусмотрена статьей 7 закона №214-ФЗ «О долевом строительстве». Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Также существует менее распространенный законный вариант привлечения денежных средств граждан, путем выпуска застройщиком облигаций особого вида - жилищных сертификатов. У сертификата одновременно есть номинал и в рублях, и в квадратных метрах общей площади квартиры. Например, одна облигация может соответствовать одному квадратному метру стоимостью 40 000 рублей. То есть, приобретая облигации, граждане получают право впоследствии обменять их на квартиру в строящемся доме.
Особенностью жилищных сертификатов является то, что их выпуск и обращение регулируется не в соответствии с законом №214-ФЗ, а в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг. Правовой основой являются: Указ Президента РФ от 10.06.1994г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», Федеральный закон от 22.04.1996г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», Приказ Федеральной Службы по финансовым ранкам от 25.01.2007г. №07-4/пз-н «Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг».
После приобретения определенного количества жилищных сертификатов (устанавливается застройщиком при эмиссии, но не менее 30% площади приобретаемого жилья), покупатель может заключить договор с застройщиком на приобретение конкретной квартиры в конкретном доме. На этом этапе фиксируются характеристики квартиры, сроки строительства и условия выплаты оставшейся суммы.
Погашение сертификатов начинается с момента ввода в эксплуатацию дома, под строительство которого они выпущены. Срок погашения сертификатов не может быть меньше двух месяцев. Погашение сертификатов может производиться как деньгами, так и квартирами. Если к моменту погашения у потребителя на руках имеются жилищные сертификаты в количестве менее 100% от площади желаемой квартиры, оставшуюся часть необходимо будет оплатить деньгами. Этот порядок должен быть отражен в решении о выпуске жилищных сертификатов.
Законодательством не предусмотрена регистрация данных договоров в Росреестре, таким образом, имеются риски «двойной» продажи квартир.
Третья законная схема приобретения квартир – через жилищно-строительный кооператив. Однако, данная схема также не лишена существенных недостатков:
К сомнительным (рискованным) схемам можно отнести:
• привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;
• покупка у застройщика векселя с последующим погашением его путем передачи построенной квартиры;
• заключение возмездного предварительного договора купли-продажи квартиры;
• уступка прав по инвестиционному договору.
Основным недостатком «серых» схем является отсутствие прямого основания возникновения прав требования у дольщика на оплаченную квартиру, так как отсутствует связь между этими обязательствами. По таким схемам имеются случаи «двойных» продаж; возникают проблемы с передачей в собственность и государственной регистрацией права собственности на квартиры; риски дольщика по возмещению убытков, выплате штрафов, пеней, а также проблемы привлечения физическим лицом кредитов (займов) для оплаты стоимости квартиры. А для застройщика «серые» схемы оборачиваются судебными процессами о признании сделок недействительными и уличении в мошенничестве, а также претензиями налоговых служб по уклонению от уплаты налогов.
В последнее время ситуация в сфере строительстве жилой недвижимости стала заметно меняться. В деятельность застройщиков все больше и больше вмешивается государство, защищая интересы граждан – приобретателей прав на жилье. Из всех перечисленных способов приобретения жилья рекомендуется заключать договоры долевого участия, что позволит новоселам решить свои жилищные вопросы без особых проблем.
Логин
Пароль
Регистрация
Забыли свой пароль?
