Какие последствия могут быть, если произведена самовольная перепланировка жилого помещения?

Согласно статье 29 Жилищного кодекса, переустройство и перепланировка, произведенные без согласования органа местного самоуправления или с отступлением от заявленной проектной документации, являются самовольными. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Поэтому сегодня сознательных граждан особенно волнует юридический аспект возникновения и сохранения права собственности как при осуществлении операций с недвижимостью, так и при наступлении правовых последствий в случае выполнения самовольной перепланировки. Не узаконенная перепланировка квартиры значительно усложняет дальнейшую «судьбу» жилого помещения. Это означает, что получить ипотечный кредит, продать, обменять, подарить, заложить такую квартиру не удастся, так как существующая планировка квартиры не будет совпадать с зарегистрированной в государственных органах. Стоит отметить, что самовольная перепланировка квартиры существенно снижает ее рыночную стоимость, ведь приобретатель такой квартиры становится обладателем всех проблем с ней связанных.

Как в случае незаконной перепланировки нежилого помещения, так и в случае самовольной перепланировки квартиры, всю ответственность несет собственник или иной законный владелец помещения, так, виноватым в любых сбоях работы общедомовых коммуникаций (отопления, водоснабжения, канализации, электричества) окажется владелец этого помещения. Суммы гражданских исков в подобных ситуациях в несколько раз превышают затраты на «узаконение» перепланировки.

Несанкционированные работы по изменению внутренней конфигурации и переоборудованию жилых помещений порой опасны для целостности зданий. Человек, не являющийся специалистом в области строительства, не может знать всех санитарных и технических норм и правил, регламентирующих вопросы перепланировки и переустройства квартир, а проконтролировать его действия зачастую некому. В результате выполнения незаконных перепланировок возможны даже обрушения зданий, горьким примером являются аварии, произошедшие в Ярославле (январь 2011 г.), Красноярске (июнь 2010 г.), Астрахани (июль 2009 г.), Казани (декабрь 2008 г.), Екатеринбурге (март 2006 г.), Перми, Омске (2015).

Также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах –  это административное правонарушение, которое, в силу части 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. При этом уплата штрафа не освобождает от обязанности согласования перепланировки или приведения жилого помещения в прежнее состояние.

Привлечение к административной ответственности - не самая серьезная мера, установленная законом. Согласно статье 29 Жилищного кодекса, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, то суд по иску этого органа может принять решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора. Такая практика в республике и в городе существует. Так, 25 июля 2016 г. Орджоникидзевским районным судом г. Уфы принято решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения, расположенного по  ул.Свободы, д.33 с выплатой собственнику вырученных от продажи жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника указанного жилого помещения обязанности по приведению его в первоначальное состояние.

Квартира, ставшая предметом рассмотрения в суде, была самовольно перепланирована и переоборудована в 3 отдельные нежилые помещения с устройством входных групп и подвального помещения. Неоднократные предписания Администрации ГО г.Уфа о приведении помещения в первоначальное состояние собственником не исполнены. Кроме того, по вопросу самовольной перепланировки неоднократно поступали в адрес Администрации ГО г.Уфа РБ жалобы соседей по данному дому. Иск был подан Администрацией городского округа город Уфа РБ 19 января 2016 года, а 09 марта 2016г. собственник обратился в Орджоникидзевский районный суд г.Уфы с исковым заявлением о сохранении помещения в перепланированном состоянии, дела были объединены в одно производство.

По делу проведено 7 судебных заседаний, судом в удовлетворении иска собственника о сохранении помещения в перепланированном состоянии отказано, требования Администрации ГО г. Уфы РБ удовлетворены в полном объеме. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.

Кроме того, не только государственные органы и органы местного самоуправления вправе предъявить иск к нарушителю. Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2011 разъяснил, что собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение, в порядке, предусмотренном соответственно статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нужно понимать, что не всякую перепланировку квартиры можно согласовать. В соответствии с Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Вопросы сохранения жилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии очень серьезны и не стоит думать, что можно всю жизнь прожить в квартире с самовольной перепланировкой. Даже если вы сами не будете «узаконивать» результаты преобразований, ходить по инстанциям придется вашим детям или внукам. Не стоит создавать сложностей себе и окружающим вас людям, поэтому не стоит откладывать вопрос согласования выполненной перепланировки. Получение разрешения на перепланировку жилого помещения (квартиры) является юридически обязательной процедурой для всех граждан, которые вступают в права наследства, покупают или продают квартиру, переезжают или затевают ремонт, при котором изменится внутренняя конфигурация комнат, что потребует внести изменения в технический паспорт.