Какой налог вас ожидает с продажи квартиры по кадастровой стоимости?

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными.

С начала 2016 года было введено два ключевых изменения, которые касаются всех, кто продает или намерен продать земельный участок, квартиру, частный дом или их доли:

•        Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года (данный срок (3 года) остался только для продажи квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству, в порядке приватизации и по договору ренты);

•        Для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности налогообложения.

В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признаются 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату (п.5 ст.217.1 НК РФ).

А в случае, если кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре. Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Новый порядок обложения доходов от продажи недвижимого имущества, означает, что при продаже жилья по стоимости ниже кадастровой, установленной на 1 января года продажи, налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Ранее многие продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Теперь же, с 2016 года, занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи потеряло всякий смысл, так как в качестве налогооблагаемой базы фигурирует уже кадастровая стоимость квартиры, и налог берется именно с нее.

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры, но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13% НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

Рассмотрим три различные ситуации на примере: в 2016 году Петрова продала квартиру за 3 200 000 руб. Какой налог придется заплатить с полученного дохода? Это зависит от того, в течение какого времени квартира принадлежала Петровой на праве собственности и есть ли у нее документы, подтверждающие стоимость приобретения квартиры.

Ситуация 1. Квартира куплена в 2010 году. Поскольку она принадлежала Петровой более трех лет, обязанность по уплате НДФЛ отсутствует.

Ситуация 2. Квартира куплена и оформлена в собственность в 2014 году. В данном случае она находилась в собственности Петровой менее трех лет, поэтому возможны варианты.

1. Подтверждающих документов на покупку квартиры нет (например, квартира была приватизирована). Тогда можно заявить имущественный вычет на 1 000 000 руб. В этом случае придется заплатить налог с 2 200 000 руб. (3 200 000 - 1 000 000). Сумма налога составит 286 000 руб. (2 200 000 руб. x 13%).

2. У Петровой есть документы, подтверждающие, что квартира была куплена за 2 800 000 руб. Тогда можно заявить имущественный вычет на сумму расходов, связанных с продажей, то есть 2 800 000 руб. В этом случае придется заплатить налог с 400 000 руб. (3 200 000 - 2 800 000). Сумма налога составит 52 000 руб. (400 000 руб. x 13%).

3. У Петровой есть документы, подтверждающие, что квартира была куплена за 800 000 руб. Но заявлять имущественный вычет на сумму расходов, связанных с продажей, Петровой невыгодно, так как 800 000 меньше 1 000 000. В данной ситуации надо заявить имущественный вычет на 1 000 000 руб.

Ситуация 3. Квартира оформлена в собственность в 2016 году. Кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января 2016 года, составляет 5 000 000 руб. Поскольку 70 % от 5000000 рублей составляют 3 500 000 руб. (5000000*0,7), что больше, чем сумма продажи - 3 200 000 руб., то налог на доходы физических лиц от продажи указанного объекта рассчитывается исходя из 3 500 000 рублей.

1. Подтверждающих документов на покупку квартиры нет. Тогда можно заявить имущественный вычет на 1 000 000 руб. Сумма налога составит 325 000 руб. ((3 500 000 - 1 000 000 руб.) x 13%).

2. У Петровой есть документы, подтверждающие, что квартира была куплена за 2 800 000 руб. Тогда можно заявить имущественный вычет на сумму 2 800 000 руб. Сумма налога составит 91 000 руб. ((3 500 000 - 2 800 000 руб.) x 13%).

Чтобы сумма налога не стала для Вас неожиданностью, советуем, перед тем, как совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, узнать его кадастровую стоимость. Поскольку кадастровая стоимость используется в публичных правоотношениях, узнать ее может любой желающий. Для этого достаточно обратиться с соответствующим запросом в местное отделение Росреестра, обслуживающее ту территорию, на которой расположена квартира. Также кадастровая стоимость каждого жилого помещения размещена на официальном сайте Росреестра. Зная только адрес жилого помещения, можно узнать его кадастровую стоимость в режиме on-line.