Изменения в законодательстве направлены на ужесточение требований к девелоперам и защите прав дольщиков.

Поправки в 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. затрагивают семь ключевых областей:

- Количество разрешений на строительство у одного застройщика;

- Финансы застройщика;

- Банковский контроль;

- Использование денежных средств застройщиком;

- Эскроу-счета;

- Требования к застройщику, органам управления, участникам долевого строительства;

- Размещение информации в единой информационной системе жилищного строительства.

Количество разрешений на строительство у одного застройщика

Девелоперы могут осуществлять строительство многоквартирных домов по принципу «один застройщик — одно разрешение». Исключение составляет для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

Финансы застройщика

Требования, предъявляемые к финансовому обеспечению застройщика:

- размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации;

- на дату направления проектной декларации на банковском счете застройщика должны находиться денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства, либо должен иметься кредитный договор с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;

- разрешено привлекать целевые кредиты на строительство и целевые займы от основного общества в размере не более 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство.

Банковский контроль

В целях осуществления деятельности, предусмотренной Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004г., застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.  Застройщик вправе иметь только один расчетный счет.

Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого     строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.  В договор банковского     счета включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, предусмотренной Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004г., уполномоченному органу исполнительной власти   субъекта Российской Федерации, указанному в части 2 статьи 23 Федерального закона №214-ФЗ, и некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 23.2 Федерального закона. Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с    требованиями, указанными в статье 18.2 Федерального закона №214-ФЗ.

Использование денежных средств застройщиком

Застройщики могут оплачивать приобретение в собственность или аренду земельных участков для долевого строительства, изменение вида разрешенного использования, снятие установленных запретов в отношении зданий на таких земельных участках.

Застройщик может привлекать помимо целевых кредитов на строительство также целевые займы основного общества. Однако возврат таких займов и погашение процентов по ним возможны только по окончании строительства и снятия ограничения на расходование средств. Использование денежных средств, полученных от дольщиков, на эти цели не предусмотрено.

Важные изменения касаются использования застройщиком денежных средств, оставшихся после окончания строительства многоквартирного дома, на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 214-ФЗ. Теперь оно возможно после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства в каждом многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в пределах одного разрешения на строительство.

Эскроу-счета

Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство через эскроу-счета — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома.

Застройщики, работающие по счетам эскроу, не производят уплату отчислений в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).

Счет-эскроу для расчетов по ДДУ открывается в уполномоченном банке по заявлению и договору с физическим лицом. Денежные средства на счет эскроу должны быть внесены после регистрации ДДУ и до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. С момента поступления денежных средств на счет эскроу обязанность дольщика по уплате обусловленной договором цены считается исполненной.

Срок депонирования денежных средств не может превышать срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

Денежные средства со счета эскроу перечисляются застройщику не позднее 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и документа, подтверждающего регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, либо сведений о размещении этой информации в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС).

Денежные средства со счетов эскроу могут быть направлены на погашение кредитных обязательств застройщика, если это предусмотрено кредитным договором.

Требования к застройщику, органам управления, участникам

Если на дату направления застройщиком проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти, застройщик и (или) его основное общество или дочернее общество такого основного общества допускало нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации ДДУ с первым дольщиком, на 3 и более месяца, это является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ. Как видно, норма не учитывает случаи переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию, когда «нарушения» не возникает.

Устанавливается солидарная ответственность с застройщиком лица, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе бенефициарного владельца, за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства.

Изменяется порядок направления уполномоченным органом исполнительной власти по контролю (надзору) в области долевого строительства в органы Росреестра уведомлений о несоответствии застройщика установленным требованиям.

Так, уполномоченный орган уведомляет органы Росреестра об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства по ДДУ не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем установления факта использования денежных средств в целях, не предусмотренных в ст. 18 214-ФЗ.

В случае же установления несоответствия застройщика требованиям к размеру собственных средств (не менее 10% от планируемой стоимости строительства), величине обязательств перед бюджетом, несоблюдения нормативов финансовой устойчивости, а также требований к владельцам, руководителям и главному бухгалтеру застройщика соответствующее уведомление направляется в личный кабинет застройщика.

В соответствии с изменениями, уполномоченный орган обязан направить в органы Росреестра уведомление о соответствии застройщика установленным требованиям.

Раскрытие информации

Законопроект вносит изменения в порядок раскрытия информации. Вместо обязанности размещения информации на интернет-сайте, теперь застройщик обязан разместить соответствующие данные в единой информационной системе жилищного строительства – ЕИСЖС.

К установленному ранее перечню информации, обязательной к публикации, добавлено:

- градостроительный план земельного участка;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

- документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика (подлежит публикации на ежеквартальной основе);

- сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета и наименования уполномоченного банка и другая информация.

В составе информации о застройщике в проектной декларации подлежит раскрытию следующая информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5 % голосов и более в высшем органе управления, а также о бенефициарных владельцах (от 5% контроля над капиталом):

- для физического лица – ФИО, СНИЛС, ИНН;

- для юридического лица – наименование, ОГРН, ИНН;

- доля учредителя (участника), акции, контролируемые бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика;

- описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми лицо является бенефициарным владельцем.